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一些地方刺激性政策會不會引爆樓市新高潮


發布時間:2014-05-04 11:41:16

最近一段時間,房地產市場傳來的消息再次出現了混亂局面,一方面有些城市的房價岌岌可危,政府醞釀放松政策,以便刺激房價不要下跌,媒體近期長沙、杭州等地相繼召開房企溝通會,由當地政府相關部門組織,地方房企參加,醞釀和討論松綁限購的可能性,據說溫州已上報松綁限購的方案。另一方面,一些城市通過概念炒作,例如保定的房價一天一個樣, 房價天天漲。
  中國房地產市場有一個基本特征,鑒于土地財政的重要性,地方政府往往力保房價不下跌,這嚴重扭曲了房地產市場,因為作為市場,價格有漲有跌才是正常的,但這么多年調控政策固然強調房價不能暴漲,但更多采取行動的是力保房價不能跌。
  一些觀點認為房價下跌會導致地方經濟的崩潰,這種觀點在某種程度是正確的,原因在于房地產市場確實事關多個行業的生計以及金融系統的安全,有學者計算過,2013年全國房地產“五稅”收入,即契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、房產稅合計為12212億元。房地產營業稅為5411億元,房企所得稅2580億元,加上以上“五稅”約為20476億元,占地方財政收入的比重高達30%。而2013年全國土地出讓金收入更高達41250億元。賣地收入加房地產類稅收的總和達6.1萬億元,而當年全國財政收入為12.9萬億元。因此,無論人們是否承認房地產是支柱地位,它事實上是地方政府頂梁柱,這個頂梁柱不能垮塌,垮塌之后地方政績很快就要下滑了,地方經濟或許也難以經受這種沖擊。
  但是,在房價已經形成泡沫的情況下強調這一觀點,只能促進房價泡沫越吹越大,饑不擇食的結果是房地產泡沫形成了一條地上懸河,而且需要構筑的安全堤壩越來越高,一旦遇到某些微小沖擊,就可能釀成“人或為魚鱉”的經濟崩潰悲慘結局。
  很多地方樓市下跌并沒有人們想象的悲觀,但為什么經常聽到樓市暴跌樓盤被砸的消息,部分原因在于“會叫的孩子有奶吃”鬧劇在上演??薷F越兇,越能得到關注與支持,這樣,所謂的房地產市場危機就演變成為救市做鋪墊的鬧劇,這一點是值得反思的。
  2008年我們認為救市政策有助于中國經濟走回到正常軌道上來,穩定了房地產市場就等于穩定了經濟。但隨后的政策越來越激進,貨幣超發越來越嚴重,信貸擴張太猛烈,M2迅速擴張的結局是總是爆出“蒜你狠”、“姜你軍”等物價暴漲現象,同時部分地區出現了房價暴漲,而且出現泡沫。因此,我們認為,當前房地產市場出現的一些低迷現象,如果能夠穩住房價的情況下,盡量不要刺激房地產市場,確實難以經受沖擊,也要限制刺激政策的范圍,否則刺激政策容易走向短期化,各地房價掀起像保定一樣的報復性反彈,事情可能就真得失控了。
  李克強總理日前主持召開國務院常務會議,提出給小微企業進一步的稅收減免、在棚戶區改造上順暢融資渠道以及深化鐵路投融資體制改革、加快鐵路建設等措施,這被媒體解讀為有限刺激政策。我們認為管理層這一決策順應了當前形勢的改變,因為當前經濟形勢確實有些低迷,這些政策非常有針對性;但另一方面刺激政策范圍是有限的,原因在于避免再次發生由于刺激政策導致資產價格暴漲以及房價失控的局面。一個顯著地動向是,央行繼續加碼正回購操作規模至900億元,與上周同期相比增加了超過七成,這說明央行還是比較謹慎的。大規模貨幣超發引起來的麻煩已經引起了人們的普遍關注,因此,我們認為管理層的思路更加務實,且有針對性地解決了當前一些重要問題。
  導致樓市暴漲的重要根源在于貨幣超發,但在央行沒有出臺刺激性政策以及放水的情況下,很多地方房價下跌是偽命題。事實上影響較大的還是樓市降溫了,一些樓盤降價跑量,以免重蹈寧波房企破產的悲劇;因此,一些地方醞釀出臺松綁樓市限購政策,可能是因為樓市降溫權宜之計。但問題是一旦出臺松綁樓市政策,萬一房價展開了報復性暴漲,其后果與責任就難以承擔,我們的發展確實不能僅僅靠樓市打雞血效應保持高溫狀態,因此地方政府刺激樓市政策很可能也是有限的,僅僅止于不讓市場冷卻下來發生危機范圍之內。
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